商場房託一哥 Simon Property Group收息穩膽
美國最大商場房地產信託投資基金Simon Property Group, Inc.（美股代號： SPG），多年來作風進取兼且創新，奠定商場收租王的領導地位。對長線投資者來說，公司十年以來複合年均股東回報達16.9%；過去四年股息增長均達一成以上，股息率逾5厘。往績驕人，自然是穩健投資組合的穩膽。
來自美國猶太家庭的Simon，1949年於紐約市立Melvin學院取得會計學學位後加入美軍服役，退伍後從事物業代理工作。
眼見當時零售商場租務市場充滿潛力， Melvin Simon於是遊說弟弟Herbert Simon合作闖天下。
兩兄弟於1960年創立Melvin Simon & Associates，亦即Simon Property Group前身。
公司首個開發項目是位於印第安納州的一個小型露天購物廣場，廣場內特別加設了藥房及雜貨店以滿足街坊日常需要。
項目不單只深受消費者歡迎，並吸引不少零售商求租，成功踏出
事業第一步。兩兄弟極具生意頭腦，計劃新商場之前，會用較低租金吸引大型商戶如百貨公司及超級市場簽訂長期租約。獲得大租客進駐，一方面可令人流量有保障，更可利用長約向銀行取得財務支持發展項目。上世紀90年代併購黃金期
商場項目峻工後，餘下大部分面積便租予中小型商戶，租金水平會較高，兼且會按銷售額加成，以增加租金收入。
幾年之間，其商業模式令公司規模翻幾番； 1967年，其營運商場面積已達300萬平方呎。
公司發展項目由小型躍進至大型，首個逾百萬呎大型商場項目於1975年在堪薩斯州落成。
除項目規模愈做愈大，亦展開綜合模式發展，如與酒店營運商或住宅發展商合作，將純商場發展商角色進化至綜合型發展商。
1993年，公司將旗下物業資產包裝為Simon Property Group於紐約證券交易所掛牌；而90年代亦是公司的併購黃金時期。
1996年落實與競爭對手DeBartolo Realty Corp.合併，令全國管理商場數目增至近200個，成為美國最大商場房地產信託基金。
翌年再下一城，收購同業Retail Property Trust；1998年呑併以紐約為基地的Corporate Property Investors。
除了併購，公司亦與同業組成策略聯盟，合作發展新項目；以減低風險承擔之餘，可藉此拓展新地區市場。
投資物業業務以外， Simon Property Group亦不時充當白武士，為出現困難的租戶消災解難。
旗下特設創投基金部門（ Simon Ventures），2016年便夥拍同業General Growth Properties，將瀕臨破產的服裝零售商Aeropostale成功拯救。
除了當白武士，亦會對優質零售品牌作出投資，如持有Juicy Couture的Authentic Brands Group，以及電競經營商Allied Esports。在入股成為夥伴後，亦順理成章引入其進駐旗下商場，達致雙贏局面。
Simon Property Group現時是標準普爾100指數成分股之一，截至今年6月底止，旗下物業組合有235項，總樓面面積達1.9億平方呎，遍及北美、歐洲及亞洲；當中，大型商場項目佔107個，名店特賣場佔69個。
物業組合出租率達94.4%。每平方呎基本最低租金為54.52美元，按年增加1.2%；每平方呎銷售額為669美元，上升3.5%。
期內每平方呎續租加幅32.3%，美國租戶每年產生的零售銷售額逾600億美元。
Simon Property Group於7月公布截至六月底止第二季業績，收入13.97億美元，按年上升0.8%，好過市場預期；惟純利倒退9.4%，至4.95億美元，相當於每股攤薄盈利1.6美元。
盈利下跌主因，是去年同期有投資收益4,530萬美元入賬，以及期內投資項目錄得未變現公平值虧損1,230萬美元。
第二季營運現金流量微升0.2%，至10.64億美元，相當於每股2.99美元，符合市場預期。
撇除非經營因素，調整後每股營運現金流量增幅有4.9%。派發季度股息2.1美元，按年增加5%。
新項目陸續開幕
管理層展望，全年每股攤薄盈利介乎7.04至7.14美元，調整後每股營運現金流量預測維持12.3至12.4美元。
另外，多個項目工程進行得如火如荼，西班牙Malaga Designer Outlet最快今年10月開幕，至於泰國Siam Premium Outlets Bangkok及英國West Midlands Designer Outlet，計劃將分別於明年2月及10月開幕。
日資大行瑞穗金融指， Simon Property Group持續擴展之同時，亦不斷檢討旗下商場物業組合，不時加入創新元素，除可令商場人流量維持高水平，資產價值更得以提升，長遠有利續租租金穩步遞升以增加收入，給予投資評級為「持有」，目標價193美元。
面對電商巨企進逼，實體零售行業未來挑戰不少。作為商場營運商更加要令平台更具特色，才可吸引人流及租戶。
BMO Capital報告指， Simon Property Group持有的全屬一線優質商場，實體零售逆境並不影響其增長動力，無論盈利及股息增長均優於同業，故給予「買入」，評級目標價191美元。
美銀美林唱得更好，指出在云云房託基金當中， Simon Property Group股息增長往績驕人，每年遞增之餘，過去五年股息年均增長率更高達11.7%。
近年即使面對部分傳統百貨及零售商如Sears、Kmart等相繼結束大部分分店，公司仍能透過迅速改變樓面用途，調整商場租戶組合。
該行給予評級為「買入」，目標價203美元。