封面故事2020 Q2 投資展望第二季最佳上車時機
疫情持續，不但打擊股市投資者信心，連樓市投資者及業主的信心都受到動搖。中原城市領先指數（CCL）顯示，最新一週的CCL報175.51點，按週跌不足0.1%（見圖）。紀惠湯文亮及祥益汪敦敬不約而同地認為，第二季樓價僅是微跌。
2002期「封面故事」成功為讀者預測是次股災低位，說時遲，那時
快，恒生指數已企穩22,000點水平，甚至作勢挑戰24,000點水平。
雖然股市暫且回穩，惟樓市投資者及樓市用家時刻緊盯樓價走勢，
務求盡快洞悉會否在第二季追跌。事關3月份恒生指數跌9.7%，惟同期中原城市領先指數（CCL）近乎原地踏步。另一個關心的問題為，未來樓價會否因實行無上限量化寬鬆政策（QE）而再度破頂？
今期「封面股市」邀得紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮及祥益地產
總裁汪敦敬，為讀者繪畫樓市第二季樓市路線圖，拆解過往只升不跌的香港樓市在期內升跌韻律。
汪敦敬認為，目前的樓市只屬微調，看不到樓價有持續下跌趨勢，「在疫情及社會運動的夾擊下，二手市場目前的放盤量，在大部分時間並非處於增加狀態，有時更出現放盤量下降，可見此刻看不到『樓梯式下跌』問題。」
湯文亮的觀點亦見雷同，目前在疫情影響下難免出現汰弱留強情況，不少實力稍弱的投資者或商店都會被迫離場，在第二季稍為拖低樓市表現。
汪敦敬解釋，「樓梯式下跌」是一種市場現
象，當一個樓盤出現首個「減價盤」，第二、第
三個「減價盤」就會接著出現，去到第五個「減
價盤」的成交價就有機會進一步下跌，在這個情
況下，放盤量亦會大幅增加。
疫情曝露實體經濟失衡
畢竟，近期事件總會令個別業主憂心，市場出現零星的「減價盤」，亦令相關的樓價指數錄得微調，惟並沒有出現業主們接力減價求售的現象。
湯文亮則指出，此次疫情暴露實體經濟活動的供求失衡。
「因為這次疫情的關係，總體生意大減，不
行的就應該自行退出市場，好像現時生產100包米，但有300包米的需求，總會有大量人餓死，倒不如那些人自行離開，讓餘下100人競爭，他
們都尚且有機會生存。」
他表示，目前的市況是「『息』者生存」，有
能力的商戶可以在疫情下關門以逸代勞，「目前市況又有『禁聚令』，市面消費氣氛淡薄，倒不如待
疫情過後、市場重新旺場後，才重新正常營業。」
展望後市，汪敦敬亦指出樓市沒有1998至2003年的下跌條件，「 1997年的住宅市場借貸
多、供應很多、價格泡沫亦很大，出現泡沫爆破也無可厚非。
「如今雖然樓市上升多年，但借貸少、供應少，相對價格泡沫亦不大，因此在資產市場上看，目前的樓市出現大幅下跌機會不大。」
不少人擔憂疫情及社會運動所帶來的影響，汪敦敬認為過去大半年的事件，只是引發了消費市場蕭條，但香港的整體經濟結構並沒有變差。
「以往美國出現經濟結構問題，源頭來自貨幣、股票泡沫爆破，如今香港的股票市場相對穩定，亦沒有面臨貨幣危機。」
3月美國傳統基金會公布2020年經濟自由指
數，香港整體評分為89.1分，下跌1.1分，被新
加坡首次超越，跌至第二位。
湯文亮亦表示，香港在新加坡前不必妄自菲薄，他指出在1月疫情爆發前，新加坡的破產人數已經超越香港，2019年坡元亦貶值7%，而目
前疫情到來，所有地區在疫情過後都將重回起跑線，香港的優勢又將重新展現。
樓價將平地一聲雷
汪敦敬認為不論在樓盤的需求或供應上，二手市場有充足的上升條件。
去年10月，特首林鄭月娥宣布首次置業人士買800萬元以下的單位，可借盡九成。
汪敦敬形容這個放寬效應目前還未在市場上反映，原因是二手市場的交投，在過去數月仍受疫情及社會運動拖累，「當疫情受到控制、社會氣氛得以舒緩，當『東風一到』，交投就會回復正常，800萬元以下單位的需求更有機會大幅上
升。」而且美國的無限量QE令資金進一步氾濫，資金最終也會流入樓市。
但是，香港樓市的供應卻滿足不到此等需求。「雖然近日樓市微調，但市場卻出現不少『虛擬盤』，亦即是『唔睇樓成交』，買家一覺得
合乎心水，不看樓就急急成交，反映市場上的供應實在不多，而且筍盤亦愈來愈少。」
翻查最近成交合約數字，1月的成交數量為2,762宗，2月為3,572宗，重回2016年水平；相關的合約價值同樣回到2016年水平，反映價量齊
縮情況依舊，比去年新冠肺炎出現前少超過一半。
在市場供應及需求嚴重失衡下，倘若樓市成交量回復正常，樓價將會平地一聲雷，住宅市場將會在迅速「跳價」，升幅可能超乎想像。
因此他認為，投資者除了要留意事件對經濟的衝擊，也不應該忽略樓市的上升因素。
「樓市是不會跟著我們的心情走，最終只會與整個市場掛鈎，環球市場愈來愈多錢，最終也會令資產價格升值。」
湯文亮認為目前香港樓市的購買力仍在，相信之後會出現大陽春，「現時市道不好，買家不買樓不代表以後都不買，我夠膽寫包單三個月後『限聚令』解除，樓市一定會暢旺。現時各大地產商都沒有新盤推出市場，二手樓業主不肯減價的話便繼續等，到疫情過後一定百花齊放。」
他表示如果疫情下樓市仍然暢旺，即代表購買力被吸收，惟目前並未有出現如此情況。
例如以1月23日內地武漢封城為疫情爆發的
起點，1月一手樓銷售還有1,180宗，時至2月已經急跌至350宗而已。倘再對比2018年的1月份及2月的一手樓銷售數據，分別有接近2,000宗及不足1,000宗成交。
其實，過去四年，每年一手樓銷售量介乎
15,800伙至18,600伙，即平均每個月一手樓銷售量為1,441伙。倘從今年1月及2月一手樓銷售量合計不超過1,600伙。即使3月份一手樓銷售回升至900伙，惟3月份一手樓銷售量仍然低於
過去四年的月度平均數。
事實上，發展商推盤步伐亦見審慎，例如最
近一個大型新盤發售已經要數到3月初，由會德豐（00020）發展的康城站項目OCEAN MARINI。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期，4月份上旬缺乏大型新盤開盤，發展商以沽售貨尾為主，估計4月份一手樓銷售量將會回落至400至500伙。由此可見，一手樓銷情繼續淡靜，在湯文亮眼中，反而有利累積購買力。
寧買靚樓勿買平樓
話說回來，湯文亮指出，香港樓市的供應始終不多，地產商緊握供應，如果現時推盤，多少有「倒自己米」的情況，但他指出，發展商一向
有默契，才能做就以往樓市小陽春。那麽目前有意置業的買家又何去何從？
湯文亮就建議，有意置業的買家在目前的時間多睇樓，因爲目前市況淡靜，經紀很樂意帶客戶睇樓，他形容買靚樓是「可求不可遇」，認為
筍盤是要主動尋找而非守株待兔。即使現時未有足夠實力，也可以先睇樓，畢竟物業單位不會「突然肥咗瘦咗」，同時亦可以找尋社區配套等，
這些都是能預先了解的置業須知。
如果真的決定買，可以多作壓價。因為目前市況差，要強行將物業賣出肯定是有很大的套現需要。但以現時的情況，樓價平貴反而沒有那麽重要，質素才是關鍵。
「這個時候你說你買了一個單位，位置在二樓、三樓，我不會恭喜你；相反，如果你買入的單位是高層又有良好景觀，這樣才是淡市之中該
買入的單位。」
對一般自用人士，目前是買靚樓的最好時機，因為市面上放售物業的業主，應該都是有迫切需要，難以善價而沽，適合上車買家貨比三家慢慢選擇。
目前「辣招」仍維持，對於投資者或更有能力人士是一種限制，惟首置人士應該把握機會買樓。
當然，自住物業和投資物業在現時會有不同處理方法，以投資者為例，若在供樓上有問題，又或者碰上麻煩租客，當然可以賣樓套現。
惟用家處理手上物業的方法有別於投資者，如果賣出自置物業，需要租回物業作居住用途，這筆租金可能比供樓更加貴。換言之，湯文亮似是暗示用家不要輕易出售自住物業。
最新回應：暫時不會買滙控
環球股市近月大跌，有不少股票都跌至數年前的價格水平，當中包括不少散戶至愛的本地地產股、銀行股甚至公用股。
當中大部分的股息率都超過5厘，不乏如中銀香港（02388）的6.8厘；電能實業（00006）的6厘，甚至港燈—SS（02638）這樣穩定的公用股都有超過4厘。
可是凡事總有例外，滙豐控股（00005）週三（4月1日）就宣布，取消派發2019年第四次股息，亦不會在年內進行任何普通股的回購。以往「大笨象」頓失收息股光環。
湯文亮亦坦然令他這個多年的捧場客「雞毛鴨血」，過去他曾建議讀者不要買樓改為買滙控，近日遇上滙控大跌又被「翻舊賬」，他頓感被出賣，「輸錢唔緊要，最慘又畀人鬧，又畀人笑，有不少網友在facebook 幸災樂禍。」
他本人而言，其實早在去年就已經賣出了
100萬股滙控，買入陽明山莊一個約值7,000萬元單位，但目前仍然持有滙控，今次亦只能「輸少當贏」，始終有多少耿耿於懷。
他接受訪問時表示，經此一役後，他直言暫時不會買股票，包括滙控，更加不會買樓，要持有多些現金以備不時之需。