投資新風向西南部物管王者金科服務股價細水長流
金科服務（09666）是內地西南區域的物業管理服務龍頭，專注於中高檔市場。隨著旗下非業主增值服務及社區增值服務踏入高增長軌道；加上手頭彈藥充足，可藉收購擴展主業物業管理服務，管理層目標五年內收入要增長十倍。股價升勢有望細水長流。
金科服務於2000年在重慶成立，是深圳上市的金科股份之物業管理業務旗艦。母公司專注「三圈一帶」布局，即京津冀經濟圈、
長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶，去
年銷售金額逾2,200億元人民幣，銷售面積超過2,200萬平方米，位列行業前十位。
截至2020年底，集團業務已遍及北京、重慶、
天津、武漢、南京、成都、瀋陽、鄭州、長沙等
152個城市，管理項目達993個。
2020年底在管面積達1.56億平方米，當中獨立第三方佔48.6%；至於合約面積共2.77億平方米，獨立第三方佔56.3%。
目前服務涵蓋住宅、商業物業、產業園區、政府公共建設、軌道交通、高校醫院及文化旅遊景區等。
另外，自2016至2020年連續五年獲中指研
究院評為「中國物業服務百強企業」中物業服務十強企業之一；並於2015至2020年連續六年，
獲評為西南地區物業服務百強企業首位。
基投陣容鼎盛走勢慢熱
2020年11月，金科股份將金科服務分拆來港上市，按每股作價41.8至47.6元，發售1.3億股。
招股獲得十名基石投資者捧場，當中包括泰康人壽、高瓴資本、雪湖資本及中金啟融基金等，合共已佔發售股份約四成半，故實際街貨不多。
招股公開發售部分獲得約10倍超額認購，國際配售亦超額近4倍，股份最終以中間價44.7元
定價。
籌得淨額57.38億元，當中六成用於戰略投
資及收購；一成用於升級數碼化及智慧管理系統；兩成用於進一步發展增值服務，包括上下游服務如團膳、社區教育、洗衣、護理及養老服務等；其餘一成用作營運資金。
股份首日掛牌表現平平，股價曾高見48元，惟全日以低位44.7元收市，無升跌。上市初期股價曾經破底，見42.7元上市新低，但之後很快重納正軌，2021年2月最高見過90元關口。
上市後，金科股份仍然是最大股東，持股量
由之前約68.3%，降至53.9%。
上市後首份成績表對辦，截至2020年底全年總收入按年增加44.3%，至33.58億元人民
幣；按業務劃分，物業管理服務收入20.24億元人民幣，增長38.1%，佔總收入比重達60.3% （見圖表一）。
至於非業主增值服務、社區增值服務及智慧
科技服務收入分別8.76億、4.11億及4,772萬元人民幣，增長46.9%、72.3%及77.3%；佔總收入分別26.1%、12.2%及1.4%。
期內毛利增加56.9%，至9.97億元人民幣；毛利率提升至2.4個百分點，至29.7%。受惠西部大開發及高新技術企業所得稅優惠
政策，全年純利6.17億元人民幣，上升68.5%；純利率提升2.8個百分點，至18.9%。
若撇除外匯虧損影響，純利增幅77.9%，至6.51億元人民幣；派發末期息每股50分人民幣。
中金目標價上望99元
中金指出，大部分一線物管股公布去年業績後，均作出積極展望。金科服務不例外，提出收
入五年十倍的目標；並期望2025年總收入規模可逾300億元人民幣。
根據管理層指引，2021年總在管面積增加8,000萬平方米，當中來自收購及第三方的佔半；而2022至2023年每年總在管面積增幅，將增加至1億平方米，較上市時指引顯得更進取。
金科服務的業務生態優勢仍未完全反映，包括西南區域龍頭地位及非住宅領域廣泛布局等。
中金預測，其今、明兩年純利分別11.2億及16.5億元人民幣，按年增幅達81%及48%。
隨著未來業績兌現，以及基石投資者持股解禁憂慮消除，走勢亦將會逐步改善，該行維持給予「跑贏行業」評級，目標價99元（見圖表二），相當於2022年預測市盈率34倍。
高盛亦看好，預測2021至2023年其在管面積會以複合年均增速38%擴張，跑贏同業；而新
增面積當中，將有63%是來自第三方，遠高於同
業平均38%。
純利方面，該行預測2021至2023年複合年均增長率達33%。給予目標價89元，相當於
2022年預測市盈率33倍。本週五（5月7日），金科服務股價收報58.6元。