房產概念掌握買家意願新賣點

自1970年代推出傳統排屋至今，已很好應付家庭對住房的需求，這些年來，排屋一直是中層階級的主流房產。

隨後的數十年，排屋的設計與室內格局沒有什麼突破，22ｘ70呎為典型的排屋尺寸，不過，最近這10年，有了超大型（建築面積較寬敞）排屋。

當然，也有小型（建築面積窄小）的排屋，主要是應付想購買有地房屋，可是，預算不多的購屋者需求。

不過，市面上開始有設計寬敞的3層豪華排屋，更多的泊車空間，為應付富裕、家中有年長者的需求，發展商也建有附設電梯設備的排屋。

這些只是很少數的單位，相信這些豪華房產的買家也不多，一般來說，只有非富則貴者才有能力購買。

另外，可供興建房產的土地日益減少，發展商開始轉向發展度假式豪華共管產業，提供不少共用的設施，例如健身房、泳池、甚至有空中花園、空中沙灘的設備。

白沙羅上城（Damansara Uptown）與SS2商業區，是雪蘭莪州八打靈再也的焦點區域，以規模來說，SS2商業區大約是白沙羅上城的三分之二，從表面看，兩商業中心有類似的地方， 整個趨向長方形。

產業顧問公司指出，在Starling購物商場投入營業、泗海棧集團旗下服務公寓完工後，白沙羅上城展現新活力，不少新的咖啡廳、飲食店開始營業，是年輕人喜歡光顧的商店，是他們下班後消磨晚間時光的場所。

飲食商店佔較大比率

SS2也擁有不少咖啡廳和飲食中心，兩大商業區的租金有相似和不同之處，同時，在飲食領域各有其特色，當然飲食商店佔比較大的比率。 我們對於度假式公寓的認知，應該是在海邊附近的房產，面向大海、有潔白的沙灘，不過，業者為突出房產新穎格局，提供不一樣的附加設備，提高產業的吸引力，當然，這些單位的管理與服務費也比較高昂。在我國，關於房產概念的市場調查並不多，鮮少有業者向購屋者收集房產格局的意見，例如買家比較希望擁有的是怎樣的房產，有些業者甚至連示範屋也沒有提供，單靠市場促銷人員根據小冊子的資料簡單講述，購屋者只能靠想像，這讓業者比較佔優勢。也許業者會說，房產不是一般的消費品，有樣本產品可供試用，這話確實有一定道理， 不過，身為消費者，我們認為，不管是有地房產或是共管公寓，都需要建有示範屋供參考，這對業者來說並不困難，可能只需多花一些錢而已，但房屋好賣同樣可以賺回來。另外，隨着老齡人口增加，業者在房產的設計 應該有所創新，在亞洲，年齡在65至79歲的年長者，比1970年代增加163%，0至4歲的小孩只增加35%，至於15至64歲人口增加124%。

從基本設施等因素來看，白沙羅上城的租金水平比SS2區稍微高一些，不過， SS2區通過提升基礎工程、改善排水系統、路邊攤位、公共衛生間等，展現較新面貌。

JLL大馬產業顧問公司認同，個別地區擁有本身的實力，白沙羅上城擁有較新的辦公樓，與蓬勃的商業活動有較大聯繫，預料在最近的將來保持現有狀況，最近開始營運的Starling購物商場，協助吸引年輕人到該地區。

不過，SS2區是歷史較久的城鎮，以零售業見稱，上班族熟悉的SS2區，特別是來自外地的上班族，他們在這裡租房，主要是出入、飲食皆方便。

至於辦公產業領域，SS2區沒有量身訂造辦公樓，主要是住宅單位和店屋，商業中心活動蓬勃，最靠近的辦公樓應該是 來西亞人平均年齡，已從1980年代的68歲，延長至目前的75歲，顯示大馬人的平均壽命正在延長。

人口統計顯示，大馬的家庭規模正日漸縮小，一個家庭有5個成員的百分比，已從1980年代的55%，下跌至今天的45%，選擇另外購屋自住的孩子人數則持續增加。

此外，照顧小孩、照顧年長者，已成為雙薪家庭的一大挑戰，工作時間的托兒是職業婦女需面對的問題，特別是聘請女佣並不容易，而且代價高昂。

想想再過20年，當東盟成員國的經濟蓬勃發展，是否還能繼續取得穩定的家庭女佣供應，個別成員國是否繼續出口女佣賺取外匯，這是需要省思的問題。

另一方面，我們有一批需要照顧的下一代，就是我們常說的“Ｙ生代”或“草莓族”，“嬰兒潮代”人將在接下來20年陸續告別這個世界；因此，“Ｙ 生代”或“草莓族”是下一波需要面對的消費者，他們對許多東西的需求，相信與嬰兒潮代人有所不同。

目前，我們的房產發展形式仍有待改善，以公寓為例，是否也能提供日間托兒、每週兩次上門打掃服務、附有洗衣、洗車的設備、有人負責接收網購貨品等等，現階段，一些共管公寓是由守衛負責代收，這點比日間排屋沒人在家稍佔優勢。

當然，在我們興建這些擁有附加設備房產之前，必須瞭解買家的意願，世界不斷在演進與革新，我們不可能單靠表面形態，窺探買家的心理，並設想他們的意願，這是不實際的。

一名海外發展商指出，與其他先進國比較，我國缺乏年長者房產，隨着人口平均年齡延長，子女不多家庭日漸增多，老齡人口自住的現象將日益普及，業者是否應該往這方面發展，何況，我國正朝先進國的方向發展，擁有更多先進國具備的設施，應該是符合發展的邏輯。 大馬第一大廈，位於八打靈再也19區。

另一方面，白沙羅上城的辦公樓，佔地大約8.5公頃，周圍有商店，這些商店也可用作辦公單位，白沙羅上城量身訂造辦公樓的租金，一般在每平方呎3令吉70仙至5令吉50仙。

2商業區租金下跌

產業顧問公司的數據顯示，兩大商業區的租金下跌，其中SS2區商業產業的租金，從2015年首季每平方呎1令吉89仙、下跌至2016年首季的1令吉67仙，2017年首季介於1令吉30仙，最新的第二季數據為每平方呎1令吉39仙。

此外，白沙羅上城商業產業的租金雖然以高姿態出擊，可是並未維持太久， 2015年首季每平方呎5令吉，到了2016年首季跌至3令吉53仙，今年首季進一步走

馬房產發展形式有待改善

低至3令吉5仙，最新的第二季數據顯示，每平方呎介於2令吉72仙。

泗海棧集團的上城8大樓，是一棟31層樓高的辦公大廈，擁有48萬平方尺，預期在2020年完工。產業顧問公司預測，辦公空間／商業店屋可能出現供應過剩的情況，因為週邊已有不少辦公樓，交通擁擠可能影響租戶與買家的購興，除非能加寬道路，舒緩交通擁擠的情況。

受惠較高消費力社區

不過，JLL產業公司持不同看法，該公司指出，在過去5年，白沙羅上城量身訂造辦公樓租金保持穩定，起落並不明顯。2013與2014年，該地區辦公大廈顯著增加，去年，吉隆坡及週邊地區辦公樓，租金出現下跌，與吉隆坡市中心或哥打白沙羅比較，白沙羅上城量身訂造辦公樓受影響的程度並不大。

另外，JLL產業公司認為，SS2商業與零售領域，基本從發展完善、消費力較高社區中受惠，該區與一些教育學府，例如十五啤亞洲學院、國際回教大學、馬來亞大學、MAHSA大學距離並不遠。

編輯：王