買拍賣屋先確定前業主無拖欠

曉慧表示購買拍賣公寓面對一些問題，她說，今年3月，她成功標獲一間公開拍賣的公寓，並付了10%首期錢，以及簽署相關文件。

她指出：“當我取得相關文件後，就委托律師開始草擬買賣合約，可是，在進行的過程中，發現一些問題。”

律師告訴她前業主拖欠發展商不少管理維修費，以及其他一些費用，在這之前，她未獲告知要支付這些費用，因此，有一種被騙的感覺，請問應該怎麼辦？另外，她在信中也提出以下問題： 1）請問私人凍結令有什麼用途？ 2）如果前業主針對有關產業做了私人凍結令，是否就沒辦法解決問題？

3）如果不償還以上費用，而發展商遲遲不發出批准交易的信件，請問拿回10%首期錢的機會高嗎？

一前業主是否拖欠發展商管理服務費；假如是，應該先談好是否由銀行承擔，如果銀行同意，再通過白紙黑字寫清楚才投標，如果無法達致協議，那麼要多考慮，儘量不要涉及拍賣房屋的購買。

陳钟靈說，市場上待售房屋多，其實不需要為了購買拍賣房屋傷腦筋，何況被拍賣的房屋，很多時候不見得便宜，銀行是精明的金融機構，他們列出的拍賣底價，多數時候是市場價。

另外，黃振原律師補充，私人凍結令的作用是凍結有關地段的買賣，假如產業單位仍是總地契，發展商一般不批准凍結，只要是有關單位沒有被凍結，照樣可以進行買賣。

另外，假如不準備償付前業主所拖欠的費用，發展商當然不會發出批准交易的信件，過了預定期限，10%首期錢將被沒收，除非通過律師嘗試提出延長交易期限。

個人如果宣告“報窮”，除非儘快償清債務，否則，“報窮”將導致個人陷入破產或公司面對清盤窘境。署名求知的讀者來信提出以下問題： 1.報窮與申報破產有什麼不同？

答：投標購買拍賣房屋的消費者，事先應查問私人凍結令凍結地段買賣

2.申請報窮/破產的程序？有哪些限制？ 3.在報窮/破產期間，如果獲得遺產，會有怎樣的影響？ 4.要如何申請脫離窮籍？ 5.我們可以到哪裡獲取這方面的資料？ Ck讀者來信指出，他居住的公寓由5棟公寓組成，總數是356個單位，而且分為幾種不同類型，其中3棟（A、B、C座CF @ 2001）是步行樓梯公寓，一共有236個單位，至於E座CF @ 2007公寓，設有電梯和地下室停車場，共60個單位。

此外，D座CF @ 2017公寓，設有電梯和地下室停車場，24小時的閉路電視和進入樓層的電子門，以及24小時保安服務，共60個單位。

問題： 1. D座居民希望自己能管理和控制管理費，以及維修儲備金，主要原因如下：

（a）A、B、C和E座建築物，屋齡已超過15年，大樓已經開始出現不少磨損，需要不少的維修和重新塗漆，這將影響維修儲備金的結存。

（b）D座需要24小時保安，閉路電視、 電子門和電梯服務，因此所需的費用將會更高，這將影響管理費的累積。

（c）A、B、C和E座的JMB賬戶，截至目前都未曾審計過，因此賬目不清楚。

2. 我們為此曾向COB要求，希望允許D座的居民可以自己管理和控制一個專屬本座的獨立賬戶，但我們D座無意另外成立一個JMB，而且願意與A、B、C和E座的居民，分擔以下各項的成本。

（a）花園外部的守衛費、（b）街燈、（c）道路、溝渠，以及和垃圾箱的清潔需求、（d）花園、樹木及遊樂園的維護、（e）圍欄 ，可是我們的請求都被COB駁回。

3. 因此，我們想詢問是否可以在仲裁庭的管轄下進行處理？

答：購屋者協會中文組主任陳钟靈說，根據2013年分層管理法令（Act 757），分層產業未有地契之前，由發展商和業主成立的聯合管理機構（JMB），負責公寓的管理事務，直到分層地契已經分發給個別業主。

CK讀者目前住的公寓，是分階段發展，現階段仍是總地契，因此，管理公寓的大小事務，依然是聯合管理機構的職責。

COB依照上述法令，不批准D座公寓自己管理和控制一個專屬的獨立賬戶，不過，D座公寓的業主，可以向分層管理仲裁庭反映有關問題，由分層管理仲裁庭來決定。