加厘島A&M皇冠上寶石

過去2年，產業申請及批准率皆下滑，但今年首3個月，住宅貸款申請及批準率分別按年走高18.6％及19.7％，這是連續5個月及3個月皆取得改善的走勢。

在更多可負擔房屋的推出及銀行放寬借貸下，市場將取得更多正面消息。據觀察，今年新產業項目的推出，主要集中在第二季，該行預期今年發展商銷售有望接近銷售目標。

A&M實業（A&M,5959,主板產業組）在雪州、馬六甲及芙蓉共有2609.2英畝地庫，其中雪州地庫的發展總值達170億令吉，可供該公司15至20年發展。

目前，該公司計劃發展的地庫面積為1409.2英畝，發展總值為107億令吉。

該行綜合A&M實業所有巴生河流域地庫面積，預期發展總值為170億令吉。其中，加厘島（Pulau Carey）佔發展總值的72％，雙溪毛糯、巴生、摩立及滿家樂則為11％、8％、7％及1％。

上述發展不包括馬六甲及芙蓉的地庫，地庫面積各為164英畝及6英畝。●地庫評估

加厘島距離吉隆坡市中心約70公里，巴生河流域南部大道（SKVE）前往只需約一小時。目前，加厘島最大的地庫擁有者是森那美（SIME,4197,主板貿服組），共1萬1000公頃。連同已營運的高爾夫球場（125英畝）在內，A&M實業擁有1902.4英 畝。A&M實業的地庫已從農業用途轉換至住宅及商業土地。

自2013年高爾夫球場開業以來，每年迎接3萬2000名旅客；該高爾夫球場亦是加厘島推廣旅遊項目之一。

此外，加厘島將由3家公司——森那美、 MMC機構（MMCCORP,2194,主板貿服組） 及印度Adani公司及經濟特區有限公司（APSEZ）進行巨型港口計劃，耗資約2000億令吉。發展計劃也包括巴生港口前往A&M實業地庫只需15分鐘，從SKVE前往更縮短1至2分鐘。

值得一提的是，上述巨型計劃主要由森那美出資，A&M實業只負責小款額。

A&M實業2014年收購上述地庫，當時收購價每方呎23令吉50仙，完成轉換後地庫料可取得更好價格。

A&M實業加厘島地庫與森州的達城產業項目相似，皆距離機場約30公里，相信加厘島的城鎮型產業項目可獲得市場追捧。

基於加厘島可能發展成巨型港口，因此A&M實業已經收到了不少產業聯營計劃書，並開放一切聯營計劃，惟需以環境保護為前提。

發展服務式公寓水上樂園

A&M實業撥出337英畝地庫發展250個服務式公寓及水上樂園，以配合原有的高爾夫球場項目。此外，該公司亦推出發展總值1億5600萬令吉的退休公寓項目；部分地庫用於別墅項目，發展總值為6億3000萬 令吉；餘下地庫則配合凱利島港口項目的城鎮型發展計劃。

●發展計劃

加厘島城鎮型計劃為長遠發展項目，當下而言，A&M實業將於2017及2018財政年，在巴生及雙溪毛糯推出兩項計劃，發展總值為2億3860萬令吉及2億910萬令吉。連同加厘島較為成熟的項目在內，A&M實業共有32億令吉的發展項目，可支撐未來7至8年的表現。

此外，預期巴生及雙溪毛糯的產業項目可取得46至50％的認購率。

●股息

A&M實業沒有設立股息政策，但最新派息記錄為2014及2015財政年，派息率為15至23％，主要是該公司保留現金充作日後發展。若銷售達致健康水平，不排除會派息。

●估值

A&M實業目前處於淨現金6410萬令吉，零借貸及小額土地成本有利於先建後售，當產業銷售入賬後，更能顯著提振盈利表現。

按發展總值對比市值（GDV／Market Cap）計算，A&M實業比例為26.6倍，同領域的中小資本股比例則介於4.7至20.8倍。

A&M實業可從巴生及雙溪毛糯取得1億1190萬至1億4410萬令吉的產業銷售。基於過往較低的數據，預期A&M實業未來3至5年內可正面成長，2017及2018財政年盈 利料取得33％及30％的成長。

綜合估值法評估後再折價57％，A&M實業每股目標價為3令吉，2017及2018財政年本益比為41倍及31.6倍，評級為“超越大市”。