房產放lien 防一屋兩賣

有在美國參與過房地產買賣交易的人，如果一切順利，那當然開心過戶，一手交錢一手交屋大家皆大歡喜；但如果過程不是那麼順利，也許會聽到親朋好友或經紀人、律師說「趕快放lien」，彷彿放lien是一個頭等重要大事、宛如買樂透一樣機不可失。

什麼是放lien?

筆者作為執業律師，常常也會被問到這個基本問題。雖說算是基本問題，但如果不是這方面的專業律師，可能也未必瞭解什麼是放lien。其實所謂的放lien，一般來說就是某種公開的留置權登記，能夠讓賣家在賣房產的時候難以交易過戶，因為它通常是某種房產上面的負擔。

常見的lien類型，例如賣家的貸款(mortgage lien)、建築工程留置權(mechanic’s lien)等等。在產權公司做調查時如果查到這些lien的存在，產權公司（註1）往往會把這些lien作為示警，表示一定要清掉這些產權的可能障礙才能過戶。除了這種因為欠銀行錢或者工程技師費用產生的lien之外，還有一種在買賣交易裡面最常出現的登記，英美普通法稱為Lis Pendens （註2） ，從拉丁語直翻「lawsuit pending」，也就是有訴訟正在進行中的意思。比起留置權這個廣泛的詞彙，這個Lis Pendens更應該翻譯為「未決訴訟通知」，因為它往往不是因為欠錢而產生的，而是其他有

可能會影響到土地產權的事情。

示警保障買家

一旦產權公司調查時發現有這個「未決訴訟通知」，往往就會向買家示警，告訴買家這個房產的產權可能會被某個訴訟官司影響，這時候正常買家應該都買不下手了，因此能夠達到登記「訟訴未決通知」的人阻撓賣家賣房的目的，這也是為什麼大家都在說「放lien」的原因。