什麼情況下能放lien ?

當然並不是說得知某人有房子就可以隨意做這個Lis Pendens「未決訴訟通知」的登記，否則任何人想要追債豈不是都能用這招來逼債嗎? 以下說明幾個可以放「未決訴訟通知」以及不能登記的情況。

情境1：不能登記lien的一般債務：A小姐向T貴婦借了10萬美金去做股票投資，過了約定好的三年還款期限後，T貴婦向A小姐討債多次， A小姐都做各種推託。這時候，T貴婦突然發現A小姐正在賣房，於是詢問律師能不能在A小姐房產上放lien，律師告知這個債務跟房產沒有「直接關聯」，因而不能放lien。

情境2：投資房產開發可以登記 lis pendens：B先生在五年前被開發商朋友K說服，拿出50萬美元投資K開發商要興建的康斗大廈(condominium building)，K 開發商為了說服B先生投資，答應他建成時能夠獲得一個價值80萬的單位作為回報。

B先生投資50萬後，沒想到K先生建築進展緩慢數年都沒有完成建築。後來有一天，B先生被告知說K開發商已經完成建築，並且偷偷把整棟樓賣掉了。

B先生畢生心血50萬美金眼看付諸流水，由於B先生投資的時候有寫明50萬作為開發某房地產使用，因此跟這個房地產有「直接關聯」不只是一般債務而已，因此可以在房地產上面登記「未決訴訟通知 Lis Pendens」，成功在K開發商偷偷賣掉前阻止過戶，因而逼迫K開發商出面還款。

情境3：在房屋前面滑倒狀告屋主不能放lis pendens：G房客住在L房東的兩家庭房子裡，就在G房客要搬出去的那一天，G竟然在L房東的房子門口台階滑倒、脊椎受傷，於是G房客開始狀告L房東台階維護不良。L房東在G搬走之後就開始賣房子，G房客擔心L房東賣掉房子之後就捲款離開，於是要求律師放lien在L房東的房子上。律師告訴G房客，很可惜人身傷害不算是跟房產的產權有「直接關聯」，所以不能放lien。

情境4：賣家偷偷賣給高價買家趕緊登記：在去年房價瘋漲之前，C小姐剛好搶在2020年底疫情尚未明朗的時候看房，於是她用很好的價錢簽了一個買賣合約。C小姐正在如火如荼地準備貸款的時候，她聽到傳聞說賣家好像想要賣給出價高出10萬元的全現金買家，想要瞞著她偷偷先過戶、把生米煮成熟飯。C小姐一聽怒不可遏，立刻去找律師、她的律師也知道事態緊急，因為全現金買家往往可以很快過戶。於是C小姐跟她的律師通宵合作，隔天立刻在法院提交訴狀以及未決訴訟通知( lis pendens)，果然在C小姐提告後，那位全現金買家就發現了賣家一屋兩賣的把戲，兩人聯手一起狀告賣家。以上幾個情境，只是舉例說明一般大部分人在考慮是不是在房產上能夠登記「未決訴訟通知」的常見狀況，當然實際上來說訴訟的操作策略變化萬千，還是必須根據手頭的證據、雙方之間的角力資源、訴訟想要達成的目的來看到底需不需要放lien。

*註1：詳細關於產權保險如何運作，可以參考筆者另一篇文章「在美投資房地產 為何一定要買產權保險」。

*註2：或者在某些州現代化的稱呼叫做Notice of Pendency，或者各州也許法規下有不同其他稱呼，但原理都是來自普通法下的lis pendens。 □

(作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人)