把租客「買出去」房東兩難

很多時候，不管是大型的開發商或者小房東，都會面臨是否要把租客「買出去」(buyout)的兩難。兩難是因為，跟自己的道德情感過不去，堅持法律走到底，有時候就意味著實質金錢的損失。

「花錢送神」不公平？

一方面很多小房東會覺得花錢請走租客非常不公平，尤其很多時候需要buyout的情境，都是租客已經欠租許久的狀況，但屋主往往迫於賣屋或其他需求、或者單純無法繼續跟租客耗下去，因而考慮花錢送神。原因很簡單：雖然很多時候房東方在法律上是站得住腳的，但擁有法律上權利不等於即時性，有時候驅趕案件動輒一年、三年，甚至有些複雜的租金管制等租戶訴訟可能長達五年以上。另一方面，花錢請走租客有可能是實質上比較便宜的作法，尤其在考慮到訴訟的成本、不確定性，以及其他在訴訟期間的花費之後，從現實以及機會成本的角度來說，有可能花錢把租客買出去其實是最划算的選擇。事實上，大部分以金錢利益為導向的大開發商比一般小房東更深知「道德感」不能當飯吃的道理，也因此促成一些史上超高標得buyout案例，在2015年罕見的紐約市租金管制房的案例中，兩個租客甚至獲得高達2500萬的高額買斷搬家費，這也體現了這個「市場」的成熟。

道德感讓房東掙扎

當然對於許多小房東來說，拿錢把租客請走真是心理上過不去。這也許牽涉到人心的運作原理。在知名的賽局遊戲中，有一個「最後通牒賽局」(Ultimatum Game) ，例如桌上總共有10美元以供分配，其中一個人A有提案權、另一人B則有否決權。如果單純看自己的淨利益，就算A提案分配方式是9-1 ，B理論上也該接受，因為如果不接受，自己就得到0元。然而實際在實驗中，研究者卻發現如果B被分到的太少，他們會寧願自己什麼都不要，也不讓A獲得很多錢。有趣的是這個實驗體現出來的人性，竟然也有文化、國籍差異。在歐美地區已開發國家中，有很高比率只願意接受50-50分配並且不願意接受「不公平」的結果，他們寧願自己不拿錢，也不願意讓對手得逞，平均來說B願意接受的分配約落在55-45的位置；然而，在大多數非歐美已開發國，許多受試者B則對A的不公平分配採寬容態度，寧願自己手上拿到錢，平均而言B接受的分配落在75-25。換句話來說，也許房東們執著於「公平」這回事，不願意花錢買走租客，也許就是這個「互惠」心理的作用。這其實也呼應了「道德基礎」理論中六大道德基礎裡的公平(fairness)原則。然而，研究也顯示，如果做決定的時間延長，反而理性計算會占上風，而比較願意接受「不公平」的分配結果。

buyout怎麼計算？

1.維持整棟樓房運作的成本：這包括一般維修費用、以及水電瓦斯等固定開銷。如果以大型的建案來說，這可能所費不貲，尤其如果是為了新的開發案已經空置絕大部分租客的情況，有可能為了剩下的一、兩戶租客就必須維持全大樓正常運作。而在房客跟房東鬧僵的情況下，房客也可能惡意舉報、導致房東吃下不少政府罰單，那就是另一筆開銷了。

2.地稅：一般來說房東都需要支付這筆費用，以不交租的租客來說，這筆錢住客多一天就累積一天，但跟政府可沒得講情面減價。

3.貸款：除非已經是持有多年貸款還清的房子，否則每一天租客不走，這筆欠銀行的費用還是要繼續交。此外，如果是專門用來出租的投資樓，如果租客長期欠租還可能影響未來重新貸款用銀行會看的rent roll數字。

4.訴訟的法律費用：這筆費用少則數千多則上萬，甚至如果是難纏的租客或者有強力的免費律師撐腰(例如legal aid)，有時候還可能需要經過好幾回合法庭大戰(如motion practice)，這時候可能十多萬美金以上也有可能。

5.市場變化與再投資可能：這很多時候會根據市場情況、投資機會而定，例如一個房主想要賣掉房產，然後在半年內買同類資產好用1031交換節省增值稅(capital gain tax)，萬一賣房這邊因為租客無法清空而耽擱，那麼損失的可不只是租金而已，可能損失原本能夠節省下來的大筆稅金。而對於開發商來說，如果預計建好的房子晚上市，有可能遇到不好的市場時機，那個損失可不是一點而已。

6.心力以及名聲等無形資源消耗：除了有形的價錢可以計算之外，很多人常常忽略的是一些無形的損失，以一般小房東來說，由於沒有經歷過法庭訴訟的經驗，往往忽視其實訴訟是一個非常消耗心力、注意力的過程。而對於開發商來說，如果驅趕租客的官司曝光，更有可能造成名譽上的受損，或者影響原本的樓盤開發計畫，這些都是不可忽視的隱形成本。

總結：看到buyout帶來的確定，從風險管理進行妥善協商，投資有賺有賠，這點雖然是老生常談，但實際上碰到自己身上的時候，往往難以冷靜計算，這點在把租客買出去的案例裡特別明顯。對房東來說，如能妥善計算、知己知彼，與律師一起深入了解雙方立場、利益，往往能擬定比較妥善的協商計畫。根據統計，絕大多數跟租客之間的buy out協商都能在三個月內完成，雖然口袋少了一點，但很可能是避免了未來更大的損失。當然也有人覺得這不啻是財富重分配，這也許又是另一個值得用羅爾斯的「無知之幕」探討的哲學議題了。 □ (作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人)

對於許多小房東來說，拿錢把租客請走真是心理上過不去。 （美聯社）