房契改名三思遺產與贈與稅

很多人買房子後，可能過幾年情況改變，就想改動房契的屋主名字，例如加上配偶、小孩；或擔心小孩未來的離婚官司而拿掉小孩名字等，有時候也會從屋主自己名字換成投資用的公司名，或因為投資房改成自住，從公司轉到個人名下。這些情況都難免發生，也因此涉及到改動地契上的名字。改地契技術上並不難，對房產律師來說這是相對容易的事情；然而魔鬼藏在細節裡，大部分人在改房契時都想說可以寫成0元交易節省交易稅，但是做成0元交易，卻也有其他贈與稅等問題。以下筆者會討論當今贈與稅和遺產稅重點。

總統大選 免稅額之爭

2017年底，時任總統川普簽署的稅改方案，對很多高淨值人士無疑是個喜訊：遺產免稅額翻倍，等於憑空省下幾百萬元遺產稅。2020年拜登當選總統，這個話題又重回風口浪尖；拜登競選時承諾打擊有錢人，答應把免稅額降到300萬元，當然嚇壞許多富人們。然而過去一年，儘管新政府推出一個又一個改革性法案，先前說要大改的遺產稅改卻始終沒有動靜。利益相關人士直到2022新年鐘聲敲響，才長舒一口氣：看來拜登政府是把遺產稅這事拋在腦後了。難道我們真的就可以高枕無憂，安心把百萬、千萬元房產免稅「贈與」給孩子呢？

遺產與贈與 稅率達40%

俗話說，只有死亡和交稅不可避免。在諸多繁雜的稅務種類中，有一個稅種是所有人避之唯恐不及，那就是遺產與贈與稅(Estate and Gift

Tax)；因為遺產與贈與稅在美國稅率高達40%，再加上各州的州遺產稅，很容易導致過半遺產值都被拿去捐獻國庫的情況。有一個案例，死者遺產裡有一套價值50萬元的房產，遺產稅算下來要交25萬元。麻煩的是房產還沒辦法在短時間內變現，子女只能在低價拋售和遲交利息之間猶豫不決，怎麼選擇都很困難。為什麼遺產稅和贈與稅被放在同一種類下呢？簡單來說，這個稅種可看做是國稅局對於資產傳承的稅收。許多人白手起家致富之後，總會想把資產傳承給下一代，作法無外乎生前贈與跟死後遺產這兩種；所以美國稅法定了一個「終生免稅額」(Lifelong Exclusion)：人這一輩子，生前贈與和身後遺產加起來，只要總價值不超過這個免稅額，就不會產生稅收。反之，一旦超出，超出部分無論贈與還是遺產，必須全部稅。

送兒地契 贈與稅怎算

比如說，我在房產地契上加了孩子名字，等同我贈送一半房產給孩子，如果該房產價值200萬元，我的免稅額就相應減少了100萬元。要注意的是，這些千萬元免稅額原則上只適用美國人，也就是美國公民或綠卡永久居民。如果是外國人，免稅額可是少得可憐；例如2022年只有一年1萬6000元的免稅額，而在免稅額度之外的稅率隨便都是18~40%。由於美國房地產依據屬地主義，不管交易雙方是不是美國人都必須課贈與稅，一般是由贈與方交稅。

有美國身分的人一生中有1000多萬元的免稅額度，除非大富大貴送豪宅，否則一般人即使贈送房產給子女親屬，這個額度也都夠用了。然而對於沒有公民或綠卡身分的外國人來說，100萬元豪宅一旦變成遺產給子孫，非常可能需要交到將近四成的遺產稅。比如上述在房產的地契加上孩子的名字，如果父母沒有美國身分，那麼房產價值一半的100萬元就要課徵贈與稅；如果要用買賣的方式，又會有交易稅跟增值稅。因此，如果沒打算要拿美國身分，外國人在買美國房產一定要想好退路。

2026年免稅額 估將大降

上面所講到的1000多萬元終生免稅額，會隨著通貨膨脹每年調整，但基本上只會在總統新政時才會大幅改動。眾所周知，在川普總統時代的稅改使免稅額達到有史以來最高點，為很多高淨值人群的傳承鋪平了道路。在川普上任之前，免稅額大概只有現在的一半。

假設一個人擁有1100萬元資產，拋開州稅不談，如果這個人在2017年死去，會有近600萬元遺產要上稅，按40%稅率算，就要繳納240萬元遺產稅；如果這個人努力撐到川普上任後，在2018年死亡，則一分錢遺產稅都不必交。可以想見，如果拜登按之前的口號把遺產免稅額改為300萬元，這個人隨後死亡，就會有800萬元變成可徵稅資產，換算下來要交320萬元遺產稅。因此，高淨值人士花時間和精力做遺產規畫是非常值得的！然而，川普的稅改也不是永久性的，即使後面兩任總統都沒有針對遺產稅做任何更改，免稅額也會在2026年自動變回以前的水平。事實上，很多人仍然沒意識到2026年免稅額將會大幅縮水，屆時繳稅金額亦會大幅上漲，很可能比預估的數字更高，因此計畫錯誤，往往會導致巨額財務損失。雖然人們無法控制自己死亡的時間，但如前所述，贈與和遺產是共用免稅額的；也就是說，我們可以考慮透過生前贈與的方式，在免稅額高的時候把它用掉。

國稅局已在2019年登出告示說明，如果一個人合法利用川普稅改進行大額贈與，在2026年免稅額回歸時不會產生罰金的。舉例說，如果一個人在2025年把1000萬元資產贈與孩子(假設2025年以前從未占用過免稅額)，鑑於2025年的免稅額高於1000萬元，該贈與不會產生贈與稅。到2026年，儘管免稅額回落到600萬元左右，國稅局不會因為前一年的贈與行為向他追討超出部分的稅務。

因此，在2026年可預見的免稅額將會大幅調降的情況下，如果有高資產房產在手上的人士，就可以開始預先做準備了。 □ （作者：楊司律師、蔡璧徽律師，法路通律師樓合夥人）

改房契名字前，贈與稅跟遺產稅必須三思。 （本報資料照片）