大法庭吃小法庭

黃先生在紐約是皇后區大學點(College Point)附近租了一棟三層樓商住混合樓的一樓開了一家餐館，兩年後屋主把整棟樓賣給另外一位中國人。這位新屋主一接手之後便開始裝修二、三樓，工程進行中對餐館生意影響很大。黃先生向房東陳情幾次，房東都置之不理，黃先生只好停止營業，租金也拒付。房東二話不說就找律師終止租約，上法庭提起告訴，要求黃先生搬遷。為了應付官司，黃先生也諮詢過兩三位律師。每位律師都告訴他，餐廳的租約裡有一項條款規定，房客不論有任何理由，不得拒付房租；如果房東有違約的事實，房客必須提起另外的訴訟，不得在房東追討房租的訴訟中提出反訴，所以律師最多只能為他減下租金，想辦法和解。有一位律師告訴他，如果黃先生主動到皇后區的地方法院控告房東惡意妨礙他的生意，意圖非法驅逐他，這樣律師就可以把這個官司拖兩三年，在這兩三年內，房客可以不付租金。對於房東蠻橫的做法，黃先生非常反感，反正租約只剩兩三年，他也豁出去了，聘請最後一位律師到皇后區地方法院控告房東非法驅趕房客，要求50萬元的損害賠償，同時要求地方法院裁定停止房東房客法院的官司。由於地方法院的管轄權比房東房客法院的管轄權位階高，根據紐約民事訴訟法的規定，可以接管房東房客法院的案件。地方法院接受黃先生的請求，簽發暫停房東房客法院停止審理搬遷案件的裁定，房東房客法院的案件便立即停止，讓地方法院接管。地方法院的程序繁雜，辦案速度緩慢，案件拖了兩年半還沒結案。這中間房東拿不到房租，卻要付房貸、稅金，實在撐不下去，兩方便和解了。

1. 法院的選擇對一件訴訟的成敗至關重要。紐約州的房東房客的法律相當保護房客，但是房東房客法院的辦案速度比較快，一般來說三至六個月便結案，卻對房東有利，而且一旦拖延到第三庭，如果房客要求延期，不論房客有沒有不付租金的道理，房客即必須支付租金，對房客不利。另外，它的管轄權也只限於租金以及驅趕房客，其他的事件一概不受理，對於房客的保護不夠。商業租約的房客權利如果被房東的行為侵害，很可能沒辦法在房東房客法院伸張正義，這些規定對房客都不利。

2. 很多商業租約裡都規定，當房東在房東房客法院裡起訴追討租金的時候，房客不得以房東侵害房客的理由提起反訴。房客要為自己伸張正義的時候，必須提起獨立的訴訟。這種訴訟一般都得在地方法院提出，房東房客法院不得受理，商業租賃雙方應重視這些程序規定。