改制套牢公寓投資

展先生是一個偷渡到紐約的福州人，他到了紐約，先在餐館裡打工，賺了一點錢之後，便擺起路邊攤賺一點血汗錢。經歷了過去十年來紐約市房地產的飛漲，他認為投資在房地產應該是一項穩賺錢的生意。由於起步得早，他的人面很廣，在紐約地區裡願意跟他一起投資的福州人便有幾十位，大家把錢湊一湊，竟然也有約2000萬元。有了這筆錢，膽子就大了，大家便看好在紐約市法拉盛的中心地帶買了一棟90個單位的公寓住宅。業主給他們1500萬元貸款，他們自己拿出1500萬元。過戶後又花了將近200萬元把公寓的公共設施好好預展時間整修一下，大大小小總共花了大約3200萬元。

由於樓宇是1978年以前建的，適用租金穩定法，樓內很多單位的租金不到市面租金的一半，收到的租金連付賣主的貸款利息都不夠，每個月股東們都要墊幾萬元。一年多之後，大家開始有怨言。當初股東們希望這棟樓宇可以改成共有公寓（改制），按照市價，帶廚房的統倉可以賣到44萬元。一臥室的公寓可以賣到55萬元。以平均53萬元（單房的公寓數目，比統倉的公寓數目多）一間來算，一旦樓宇改制之後，利潤至少有1200萬元。這股盈利的希望，鼓舞出錢股東繼續撐。但是把公寓樓改成共有公寓的程序一直遲延不前。先是不知道為什麼，承辦的律師拖延了一年，什麼事都沒做。接著2019年7月1日新的改制法律公布，公寓改制必須要一半以上的住客同意承買改制後的共有公寓的單位，改制才能成立；舊法規定只要15%住客便可以了，這次法律改變簡直顛覆傳統。展先生知道，絕大多數的房客都買不起；如果要他們買，必須要把價格壓到成本價。估算起來，把公寓樓改成共有公寓的成功率並不大；縱使改制成功，利潤也有可能被削減一半。早知如此，當初的投資方向會完全不一樣。