方興未艾的華人造鎮運動(下)

魯先生把他的社區分為六個小區，每戶從4000平方呎一塊地到兩英畝一塊地都有。不同的小區有不同性質的房屋。像是度假小屋、當地一般住家、商業房屋、共有公寓、豪宅等。社區裡共同的設施像是購物中心、藝廊、商店、網球場、滑雪場等一應俱全，全部的開發費用大約要30億元。

當然魯先生本身沒有30億元的本錢，但他的家人在中國關係不錯， 2014年以來把他的專案介紹給很多中國企業大老闆，很多人都認同他的遠見，很願意和他共同開發，有幾個投資人甚至把開發所需的資金都預備好，只要時機一到，立刻撥款開工。當然像這種規模的專案，前期要把公共設施做好，宣傳立刻要發動，第一筆資金便要千萬元。就在一切就緒的時候，中國官方限制資金外流。過了不久，中美貿易戰開始。魯先生的資金也就被切斷了。於是他開始向美國的投資人招手，希望能夠發動他的專案。現在，五分鐘車程外雲頂賭場風風火火地營業，水上樂園在賭場旁邊並肩服務，高爾夫球場也快要開張。這些企業雇用的員工總共有三、四千人。企業沒有宿舍，魯先生只要把房屋建好，這些企業會和他簽訂宿舍契約。每一棟房屋的成本是15萬元，租金大約是每個月1500元。當地的地稅很低，新屋其他費用不多，估算投資的回報率總在10%以上。魯先生認為，這種回報率，很多投資人應該有興趣。雖然中國方面資金的斷流讓他的理想暫受阻礙，但魯先生信心堅強，他投入的都是自有資金，沒財務危機，所有結構都已建構完畢。這專案是世外桃源，四周經濟活動越來越旺。他看不出任何危機，認為只要繼續堅持，他堅信可成功。

房地產投資的風險所在多有。資金的斷鏈、法律的變更、市場的冷卻，都可能讓一個大家都看好的開發專案失敗。筆者從1983年到今天看過不少開發商一路發財，可是最後一筆最大的開發專案卻讓他們一敗塗地。失敗的原因很多，不見得都是開發商的錯。所謂千金難買早知道。大規模的開發專案絕對是高風險的投資行動，衝勁太大的開發商常以破產收場。魯先生現在雖沒辦法立刻開展他的項目，但卻能保住這個專案，穩穩地徐圖發展，也算穩紮穩打了。中國人在紐約上州的造鎮運動已慢慢開始了，魯先生算是開路先鋒之一，但在同一個地區有其他建案，已經造鎮完成，以後也會有更多的開發商加入。紐約市房市的下跌已經是眾所周知的事實，上州的大規模的開發專案，應該是一條不錯的出路。▪(作者為紐約執業律師)