房屋銷售員法定身分烏龍

程先生是一個資深的房地產銷售員，很多同鄉都把房地產交給他代售，他也賣得很好。由於人面很廣，託他買房屋的同鄉也不少，很多時候他同時代表賣方以及買方，雙方的佣金一個人拿，交易一戶房屋，一下子幾萬塊入袋，感覺很好。他的經紀把他列為高生產力、最有價值的銷售員，他也很得意。根據經紀的規定，一旦簽約，一定要讓客戶簽一份房地產從業人員身分披露書。上面寫明，到底程先生是賣方或是買方經紀的銷售員。他買賣了幾十棟房屋，都沒有出問題，程先生自認已經很有經驗，一般的作業程序都瞭如指掌。最近有位客戶請他幫忙賣皇后區小頸(Little Neck)的房子，他輕車熟路地在長島區房地產網站推出Open House(公開展售)。第一天來了10人看房，有三位出價，最高是127萬元。第二天又有7人來看，有兩位出價，其中一人出到129萬元，全現金。出價最高的Steve(史蒂夫)也是從事地產多年的經紀，認為這棟房屋有升值潛力。但是他跟程先生說：「簽約後要等四個月才能過戶，我可以簽一個月就過戶的買賣契約，但是我的錢還在歐洲，只要一簽約，我的律師可以拖延過戶時間，到簽約四個月後，他說沒問題。」然後還加了一句「只要幫我把這件事辦成，我定有重謝。」還手寫一份願用129萬元購買，一個月過戶的要約書。程先生一五一十地把史蒂夫的話告訴賣主，賣主希望一個月就過戶，於是以127.5萬元和出價第二高的買主簽約了。過了幾天，史蒂夫打電話來詢問。程先生實情相告，賣主知道他的錢沒到位，便不願意賣給他。史蒂夫大為生氣，指程先生不應該告訴賣主，他的錢沒到位，程先生有為他保守秘密的義務。兩個月後，紐約州主管房地產經紀人執照的州務廳(Department of State)送來一份起訴書，是史蒂夫控告程先生洩露他的秘密，沒盡到代表他的房地產銷售員的義務。程先生的經紀聘請律師幫他辯護，但州務廳最後判決是，程先生在史蒂夫參觀房屋時，沒讓他簽署一份經紀身分披露書，表明程先生是賣主的經紀，未遵守州政府的法規，罰款1000元，執照吊銷6個月。程先生無法接受，但是他的律師說，州務廳的判決很難推翻，法律規定確實程先生有義務讓史蒂夫開口之前，先以披露書告訴他，程先生是賣主的代表。史蒂夫要和他講機密的時候，程先生應該警告史蒂夫，他有義務把話轉告賣主。程先生沒讓史蒂夫簽披露書確實有過失。