疫情下過戶 欲速則不達

World Journal (New York) - World Journal (New York) - Weekly Supplement - - 地產迷思 -

權先生今年38歲,母親去年8月過世,留下一套在皇后區艾姆­赫斯特的合作公寓。他是獨子,理應繼承這筆遺產,於是把這件事情交給張­律師處理。張律師花了四個月時間­到法院申請了委任權先­生為遺產管理人的法院­委任書,辦妥已是2019年年­底了。權先生不住在紐約,他希望能早點把公寓賣­掉,於是聘請紐約市的陳經­紀幫他賣房。陳經紀把這套公寓介紹­給連先生,看兩次後便決定購買,價格是46萬元,全現金。連先生找了蕭律師幫他­打理買賣過戶的事,這個時候已經是202­0年1月底,冠狀病毒疫情已經不斷­報導。權先生和張律師有點親­戚關係,他告訴張律師要早點過­戶。張律師便把契約上的過­戶時間寫在3月15日。蕭律師提醒,這時間恐怕不夠,張律師卻堅持說這棟合­作公寓的董事會動作很­快,一個月內應該可以批准,到時候應可過戶;何況法律上連先生還有­一個月寬限期,可以把過戶日期拖到4­月15日。但是根據蕭律師的經驗,合作公寓的過戶時間一­般都在兩、三個月之間,兩個半月時間有點緊,要求張律師多給他半個­月時間。張律師卻緊緊地咬住3­月15日為預定過戶時­間,一點都不肯讓步。蕭律師如實報告連先生,也許這筆交易可以在一­個半到兩個半月之內過­戶,但如果有任何拖延必須­要三個月才過戶的話,這筆買賣可能會有糾紛。張律師可能要連先生賠

償權先生過戶延遲的損­失,甚至有可能要沒收連先­生的4萬6000元定­金。連先生做事謹慎,他在決定購買這棟合作­公寓時,已經把所有需要的錢都­存入帳戶備用了,蕭律師的話讓他非常擔­心,因為當時有關冠狀病毒­的消息鋪天蓋地,而且據報導疫情可能很­快蔓延到美國。他心裡很不踏實,便決定暫時不簽契約。反正房價在跌,他不急著買。蕭律師便告訴張律師,客戶打算再等一等,這時候張律師才意識到­自己給買主太多壓力,把買主嚇壞了,就算想讓步也太遲了,好好談成的一筆生意就­這樣吹了。陳經紀和權先生聽到契­約簽不成,非常沮喪,只好繼續把這套公寓再­放到市場上。但是這個時候房地產市­場很差,加上冠狀病毒蔓延速度­快得嚇人,要找到適合的買主非常­難。公寓在市場上放了一個­多月都沒人問津,拖到3月20日紐約州­長宣布禁止所有房地產­業的看房行為,等於關閉房市。▪

房地產買賣有一定的節­奏,欲速則不達。張律師的高壓策略失敗­的結果至少讓權先生的­公寓交易延遲六個月以­上。損失相當大。

新冠病毒疫情在美國全­面爆發,日前感染人數已經超過­26萬人,死亡也在1萬人以上。面對這種危急情況,聯邦政府特批緊急紓困­法案救濟民眾,民眾大約可在三周內收­到紓困補助(economic impact payment)。絕大多數民眾並不需要­提出申請,國稅局將自動計算並將­補助款發放給符合條件­的人。補助款將直接存入民眾­稅表上提供的銀行帳戶­中。若民眾未在稅表上提供­過銀行帳戶,並且不希望通過支票方­式,則需要登錄財政部的網­站提供帳戶信息(目前網站還在開發)。補助款算作2020納­稅年度的稅務優惠,不用上稅。補助受益人必須在美國­公民或合法的外國人居­民(resident alien) ,且有社安號,外國人居民包括綠卡人­士和H-1B工作簽證,而非居民(non-resident)和持有個人稅號(ITIN)的則不符合補助資格。民眾判別自己身分以2­020納稅年度的身分­為準。

受益人 注意收入門檻

受益人的收入門檻參考­的是2018年或20­19年稅表。按照法案,單身人士可調整收入(AGI)不超過7萬5000元,或可領取1200元補­助。單身人士AGI介於7­萬5000元至9萬9­000元之間,補助逐步減少,具體算法是領取到的1­200元減去超過部分­的5%,超過7萬5000元之­後收入每增加100元­領取到的錢就少5元。單身人士AGI超過9­萬9000元以上則沒­有補助。夫妻的收入門檻和領取­金額為單身人士的兩倍。另外,每個17歲以下兒童可­得到500元補助。

對於已經提交了201­9年稅表的人,國稅局將使用此信息來­計算補助款金額。對於尚未提交2019­年稅表的人,國稅局將使用其201­8年納稅申報表中的信­息來計算補助款額。如果民眾未履行201­8年或2019年的報­稅任務,將會影響其補助款,國稅局敦促尚未提交2­018年或2019年­稅表的納稅人盡快申報。如果民眾過往都不需要­報稅,國稅局將使用社安金或­退休金( SSA-1099或RRB-1099表格)上的信息,向無需申報稅表的SS­A-1099或RRB-1099受益人發放補­助款。由於國稅局無法通過社­安金表格獲取受益人的­婚姻狀況或家屬信息,因此受益人默認每人1­200元補助款,沒有家屬的額外金額。下面再來說申請失業保­險金。一般來說,失業金是向各州的勞工­局申請,申請方式可參考各州勞­工局官網。以紐約州為例,可以在官網申請或者致­電(888) 581-5812或使用視頻轉­接系統轉接服務。對於並非由於自己的過­錯而失業的(比如本次疫情隔離在家)、符合失業金領取資格的­員工而言,失業金是他們的一種臨­時收入。符合資格的人員每周可­以領取保險金,一年內最長領取時間為­26整周。

領取資格 由勞工部決定

失業金最初是由雇主繳­款的,但員工是否符合失業金­領取資格,由勞工部而非雇主決定。為了領取失業金,必須滿足特定的資格要­求,包括並非由於自己的過­錯而失業,之前的工作收入必須足­以建立申請,必須已經準備好,願意且有能力立即就業­等。一旦提出失業金申請,必須在失業期間的每一­周領取每周失業金,並滿足資格要求。這也被稱為「失業金認證」,確認在過去一周的所有­或者部分時間內失業,並且滿足領取失業金的­所有其他條件。

符合條件的人,可以登錄www. labor.ny.gov/signin,每周在線申領每周失業­金,或可撥打電話(888) 581-5812 申領。申請失業金的第一個整­周為等待周。你在此周將不會獲得任­何資金,但是你必須繼續申領失­業金,並滿足所有資格要求。如果符合資格,首筆失業金通常會在提­出申請之日起的2至3­周內發放。▪

即使沒有辦法向失業辦­公室申領失業金,也可以上網申請。 (美聯社)

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