World Journal (New York) - World Journal (New York) - Weekly Supplement
空窗保險+好律師不可少
法拍屋問題多
老龔在紐約從事裝修業已經有五年了。他在中國大陸東北時是專門做水電的，到紐約之後沒有別的專業，又沒有美國的水電執照，就跟著朋友做裝修。由於做事勤快，人又老實，很快地就得到老闆的信任，也賺了一點小錢，便想做買賣法拍屋的生意。
2019年底，他在網站上看到一棟長島的破房屋登在法拍的網頁上，發現這棟房屋是大通銀行（Chase ）到法院上拍賣不掉，銀行收回房屋後便放到網上去賣，價格只要24萬元。龔先生看了屋情況，認為只要花5萬元左右便可以把這棟房屋整修到不錯的情況，市場上大約可以賣到40萬元，扣掉手續費，大約可以賺到9萬元左右，他覺得是一個值得投資的機會。
2020年2月中，他聘請一位趙律師和銀行簽訂契約，到了3月中的時候，一切程序都進行得很順利。3月10日，在疫情日趨緊張的大環境下，龔先生把這棟銀行屋過戶了。為了讓過戶能夠安全順利地進行，銀行先把銀行和產權公司過戶的文件電郵給買主，還用遠端通話來指導龔先生過戶。趙律師在過戶前三天便讓龔先生簽好所有的銀行文件。賣主律師為了防止新冠病毒傳染，特別準備了兩間會議室，讓買賣雙方分別使用。龔先生當場拿到產權狀副本和鑰匙，正本交付產權公司拿到房地產所在的地政事務所登記。3月18日左右，紐約州州長宣布封城，所有的房地產銷售行為全部停止。龔先生非常慶幸自己的買賣沒有受到疫情影響。以後的一個
半月裡，他和他的裝修隊便心無旁騖地修理房屋。到了5月初裝修進行到一半的時候，龔先生把這棟房屋放到市場上出售。一個禮拜中有三個買家來看房，其中有一位買家出價38萬元，龔先生和他討價還價之後，以39萬元成交。龔先生很高興，他可以看到財神爺從天而降，正把大約8萬元的利潤送到他家門口。
5月15日趙律師給龔先生打電話，告訴他買方的律師拿到了產權報告說，這棟房屋有纏訟通知。龔先生不知道什麼是纏訟通知。趙律師告訴他，在龔先生購買這棟房屋之前，已有一位先生和大通銀行簽約要購買這棟房屋，但是後來買主沒過戶，大通銀行便根據買賣契約的條款，沒收了這位買主2萬6000元定金，再把這棟房屋賣給龔先生。現在這位買主控告大通銀行，3月12日這位買主把訴訟通知掛到這棟房屋上。龔先生的產權是3月14日才登記上去的。趙律師說，一旦房地產有了纏訟通知，在纏訟通知沒取消之前，房屋是賣不掉的。
龔先生大吃一驚，便問趙律師，不是過戶的時候買了產權保險嗎？趙律師說，產權保險只保到過戶當天產權沒問題。龔先生的纏訟通知登記是在過戶之後，產權公司不保，所以這件事龔先生要自己負責。趙律師還告訴他，這件事需要上法庭才能處理，但自己不做打官司的案件，請龔先生另請高明律師。龔先生一聽這番說辭，趙律師把所有的責任推脫得一乾二淨，一走了之。他一時也沒了主意。沒想到自己另起爐灶的第一炮便打到鐵板。□
本案啟示
1. 本案牽扯到過戶後，新的產權登記前所登記的纏訟通知應當怎麼處理。趙律師的說法有一定的道理。在龔先生的產權狀還沒登記上去之前，前任的買主是可以在龔先生的房地產上登記纏訟通知。假使龔先生的產權登記在前，前買主便不能在龔先生的房地產上登記纏訟通知。就這麼幾天的遲延，龔先生的產權便有瑕疵。運氣實在不好。
2. 產權公司有一種保險叫做間隔保險（Gap Insurance）。 這種保險是免費的，專門保護房地產的購買人在過戶後到產權狀登記前的這段空窗裡，沒有對產權購買人不利的房地產登記。如果有這種不利房地產購買人的權利登記的話，產權保險公司要負責幫保單持有人清除這些不利的登記。趙律師如果有經驗的話，在過戶的時候應當要確定產權保險單裡面包括空窗保險。龔先生應該請趙律師詳細把產權保單再讀一次，確認他的產權保險單裡有沒有空窗保險。如果龔先生要另找打官司的律師，第一件事要做的還是把產權保單拿給這位律師檢讀。筆者很難想像龔先生的產權保單裡沒有包括空窗保險。如果保單裡確實沒有空窗保險，趙律師很可能存在業務過失，必須對龔先生負責。
3. 如果龔先生的產權保險不包括空窗保險，龔先生必須以無辜第三人的法律立場起訴以前的買主以及大通銀行。要求大通銀行和以前的買主把他們之間的問題解決掉，把纏訟通知取消。但是這樣的官司費時費事，不論結果如何，龔先生將會是一大輸家。
4. 銀行屋也好，法拍屋也好，都比一般房地產的買賣要複雜很多。出問題的機會也比較多。不是一般能夠過戶房地產買賣的律師都通曉法拍的程序，如果要做法拍屋的生意，找到一位有經驗的法拍律師是非常重要的。