外國人 在美買房注意事項

「雞蛋不要放在一個籃子裡」，大家都知道這個老生常談、分散風險的道理。美國的房地產，由於相對具有保值的特性，是海外投資人在選擇投資標的時的熱門選項，此外，有許多外國投資人，因安排子女在美國求學或者自己來美經商，

有綠卡 不算外國人

美國公民或永久居留者(持有綠卡)，完全不算在外國人之列，在買房過程中，綠卡持有者與美國公民沒什麼區別。真正比較讓人搞不清楚的灰色地帶，可能會根據收入、報稅、以及有沒有稅號(ITIN)或者社安號(SSN)而有具體差異： 1.旅美工作人士： 指的是持有美國工作簽證、在美國有收入且在美國長年報稅的人。這種人在買房過程會比較接近美國本地人，只要在工作簽證年限內，申請貸款等等都不成問題。唯一的問題，可能在於未來離開美國不再繼續在美報稅，賣房時候會有增值稅問題。2.報稅外國人： 指持有美國非工作類的簽證，例如學生或者配偶簽證等，在美國沒有工作，但仍然因為停留時間超過半年(一年內超過181天的實質測試)，而被認定是「美國稅法居民」，因此需要報稅。不過特定簽證類型有特定豁免期間，例如學生簽證前五年被認定是外國人，即使住超過半年也不用報稅，但超過五年就需要開始報稅，因此須根據個別簽證規定而定。3.不須報稅旅美人士： 非工作類簽證(如學生簽證、旅遊簽證)，而且也不算美國稅法居民的人士，例如學生簽證前五年、或者觀光探親簽證待不到半年等。4.離美人士： 有些人已經離開美國，雖然沒有美國簽證，也沒有

也會購買房子給自己或子女居住。

在疫情前一年（2019年4月~2020年3月），外國人買房就占了740億元的市場，在高峰的2017年，外國買家甚至花1530億元買美國房產，可見美國房地產受歡迎程度、以及對全球資本的吸納能力了。

長年在美國報稅，曾經申請美國的社安號或者稅號，可能是因為以前在美國工作過或者其他原因。這樣的人雖然仍然是外國人，但在某些買房的小細節上，例如開銀行帳號等，則會比其他外國人方便一點。

差異在哪裡？

1.申請貸款不容易： 貸款一般分為「查收入」跟「不查收入」貸款，除非是上述第一種旅美工作人士有報稅有收入，否則大部分外國人都很難符合「查收入貸款」的要求，因此只能做「不查收入貸款」。這種類型通常利率略高、貸款成數也較低，所以自備的頭期款需要比較充足。因此外國人買房時，全現金不拿貸款的比率較高，大約占所有外國人買房的四成左右，而美國人買房全現金比率只有19%。

2.防洗錢機制，銀行帳戶不好開：美國金融體系發展許久，有非常多的監管機制，並且往往聯邦跟州都有重重法規。以在銀行開戶來說，由於銀行必須要「認識」它的客戶，並且許多銀行開戶都需要社會安全號(Social Security Number)，如果未入境美國，或者因沒有在美工作過、沒有報稅，因而沒有個人稅號(ITIN)或者社會安全號碼(social security number)，往往開戶困難，而買房時的賣家又未必願意接受海外匯款，因而造成買房的技術性障礙。這些困難對於上述沒報稅或者已經離開美國的人，以及外國人純在美國買房的外國人中，六成是旅居美國的外國人，通常是持有工作簽證或者新移民。根據統計，在美國置產的外國人偏好的購買區域都是受歡迎的都會大州，前幾名包括佛州、加州、德州、紐約跟新澤西等，估計就是因

投資客特別明顯。如果屬於這些情況，建議預留充分的時間申請稅號，並且跟有經驗、有在地人脈的地產仲介、律師、貸款專員等好好溝通，以避免延宕交易。3.遺產／贈與稅： 外國人另一個重要的差異就是遺產／贈與稅的免稅額。由於美國房地產依據屬地主義，不管交易雙方是不是美國人都必須課贈與稅，一般是由贈與方交稅。有美國身分的人一生中有1200多萬元的免稅額度，一般人即使贈送房產給子女親屬，這個額度也都夠用了。然而對於沒有公民或綠卡身分的外國人來說，免稅額可是少得可憐，例如2022年只有一年1萬6000元的免稅額，而在免稅額度之外的稅率隨便都是18~40%，以這個額度來說，100萬豪宅一旦變成遺產給子孫，非常可能需要交到將近四成的遺產稅。因此，如果沒有打算要拿美國身分，外國人在買美國房產一定要想好退路。

4.賣房時的資本利得稅／增值稅扣除額： 增值稅的概念就是，買房與賣房之間價差賺到的錢，就必須交稅，而且稅率通常不低，動輒15~35%都很正常。對於沒有綠卡或公民身分、也沒有長期在美國報稅的外國人來說，買賣房產最麻煩的就是這個資本利得稅。由於沒有長期報稅的紀錄，美國國稅局非常擔心外國人可能賣房之後捲款逃離、根本不理會該繳的增值稅，所以國稅局設下一個特殊的規定，也就為這些外國人都是自住需求為主，因此這些大州都會區受歡迎；僅約四成的外國買家是純投資客，買房不是自住使用。也因此，在討論外國人買房的時候，可能還要進一步區分：到底外國人指的是什麼？

是外國人賣美國房產時，必須先預扣下15%的買賣價金上繳國稅局，等到那一年報稅完畢增值稅扣完之後，才能拿回退款。但其實如果能夠提前規畫，事先計算好增值稅的數字，是有可能不用扣下那15%的價金的。

其他外國人買房相關風險：不熟悉市場

總結來說，稅務問題可說是外國投資客最頭痛的地方，而且有許多行動是不可逆、不可恢復的，往往等到事件發生要處理時，跟律師諮詢了才知道無路可退，只好硬著頭皮乖乖給美國國稅局納貢大筆稅金。很多時候，其實只要事前規畫得當，都可以適度合法省稅，保障投資收益。除了以上這些明顯的交易風險，其他當然還有很多常見的問題，例如因為對市場不熟悉、或者對交易習慣不了解，因而受騙或者被坑錢等等。其他又例如，對當地出租法規不了解，然後又沒辦法自行在美國境內管理，房產管理不善而投資受損等。但總歸來說，這些風險其實在任何不熟悉的市場都會遇到，即使是土生土長美國人，也有可能對德州市場熟悉，卻在紐約市場栽跟頭。說到底，房產投資跟任何投資都是相似的，事前的功課務必要做足，才能獲最大投資效益。 □ (作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人)